在疫情那段时期，有不少商铺的租户，因为经营遭遇困难，出现了拖欠租金的情况，甚至还提出要求退租，由此而引发的合同方面的纠纷，成为了法院进行审理时的难点。这类案件的核心常常在于，疫情所带来的影响，是不是能够成为减免责任或者解除合同的合法的理由。
疫情是否构成不可抗力
新冠肺炎疫情获判定为不可抗力事情，于法律层面达成了共同认知。然而，这并不表明全部租赁合同均可自动适用不可抗力条款从而免除责任。重点在于，疫情或者防疫举措是否直接致使合同无法履行。举例来说，商铺被政府下达强制关闭命令，承租人确实无法使用房屋，如此才有可能构成合同履行的直接阻碍。要是仅仅是客流量降低致使经营产生困难，那么便难以被认定为不可抗力。
租金减免的协商与认定
关于租金能不能减免，这在纠纷里头是极为常见的一种诉求。法律并没有明确规定出租人一定要免租，一般来讲这得依靠双方去协商，或者让法院依据公平原则来进行裁量。上海等地的法院在做出裁判的时候表明，要是疫情致使承租人根本没办法使用租赁房屋，那就能够酌情减免这段时间的租金。要是仅仅是部分对经营起了影响，那就有可能支持减免一部分租金，或者借助延长租期等办法来平衡双方的利益。
合同解除的严格条件
承租方因疫情缘故提出要提前解除合同，而要借此获得法院支持，其难度是比较大的。这是由于租赁合同具有长期性特质，疫情在此是被视为短期、临时性的事件。除非疫情致使合同根本目的没办法达成，像房屋被长时间征用作为隔离点这种情况，不然仅仅是以经营困难当作理由去要求解约的话，依据是不够充分的。法院是倾向于对合同内容进行调整，进而维持合同效力。
纠纷的常见解决路径
在纠纷出现之际，协商一般是首先被考虑的选择。双方能够针对租金调整、支付期限往后延迟、租期予以延长等事项达成共识。要是协商无法成功进而向法院提起诉讼，法院会着重审视疫情同履约障碍之间的因果联系。合同当中有清晰明确约定情况的，优先按照约定来进行处理；没有约定的情形下，则依据公平的原则，对双方的损失状况加以考量，合理地分配责任。
承租人的应对策略
对于租户来讲，要是面临经营方面的压力，首先得主动跟房东去沟通，提供经营受到影响的证据，像停业通知、流水下滑的数据等等，以此争取协商减免租金或者变更合同条款。千万不要单方面停止支付租金，因为这有可能构成违约。要是协商失败了，那就应该通过诉讼等正式渠道来解决，在诉讼当中清晰地证明疫情与自身没办法履约之间的因果关系。
出租人的合理应对
从房东的角度来讲，假如他们面对租户提出的减免或者解约的要求，那么理所应当要先去审查合同条款。能够评估一下租户实际遭遇的困难，思索可不可以通过调整租金方案的方式来维系长期租赁关系，这种方式相较去找 new 租户或许更具划算性。要是租户严重违反合同约定，而且协商之后没有任何结果，那么就能够依据合同去追究其拖欠租金、违约金等方面的责任，并且在结清相关费用、完成房屋交接之后再去解除合同。
这场延续数年经久不息的疫情，给从事商铺租赁行为的双方都造成了前所未有的困难与挑战。在您个人的认知与见解里，面对诸如这般相似类型的突发公共性质的事件，在租赁合同之中最应当提前进行明确清晰约定的条款究竟是什么呢；欢迎踊跃积极分享您个人的观点与看法。